Az ingatlanpiac elképesztő mértékű felfutását láthattuk az elmúlt néhány évben, aminek hatására Budapesten és a nagyvárosokban pár év alatt megduplázódtak az árak. Ez a nullához közelítő kamatok mellett visszautasíthatatlan ajánlat volt a pénzüknek befektetési lehetőséget keresők számára. Mivel egy ház vagy lakás kiadásából jelentős bevételre lehet szert tenni – amit szinte kivétel nélkül elfogadtak igazolt jövedelemként korábban a bankok – ez jól jöhetett hitelfelvételkor is. A helyzet azonban mostanra alaposan megváltozott.

Mennyi lakáshitelt kaphatunk?

Az, hogy ki és mennyi lakáshitelt kaphat a bankoktól, két dologtól függ: a fedezetként felajánlott ingatlan független értékbecslő által meghatározott forgalmi értékétől, valamint a bank által elfogadott, igazolt jövedelem nagyságától.

A fedezetként felajánlott ingatlan becsült forgalmi értéke azért lényeges, mert a bankok ennek legfeljebb meghatározott százalékáig hiteleznek. Békeidőben a felső határ Budapesten és a nagyvárosokban 80% volt, míg most az 50-70% a reális, de a kistelepüléseken és falvakban ez az arány még alacsonyabb lehet. Számszerűsítve az annyit tesz, hogy ha egy 20 millió forintos városi ingatlanra korábban 16 millió forintot adott volna egy bank, akkor most legfeljebb 10-14 millió forint hitelre számíthat az igénylő. (Ráadásul ez sincs kőbe vésve, mert a bankok szabadon dönthetnek arról, hogy kinek és mennyit hitelt adnak, hiszen a hitelezés kockázatát is ők vállalják.) A kisebb hitelösszeg persze egyben azt is jelenti, hogy ugyanazon ingatlan megvételéhez több önerőre van szüksége a vevőnek, ami a példánk esetében 4 millió forint helyett 6-10 millió forint körül lehet.

A megkapható hitelösszeg szempontjából legalább ennyire fontos az adós és az adóstársak (feltéve, hogy vannak ilyenek) igazolt jövedelme. Itt az úgynevezett adósságfék a plafon, ami előírja, hogy például egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében a hiteltörlesztőkre fordított összeg nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át. Eszerint elméletileg egy 300 000 forintos nettó jövedelem akár 150 000 forint havi törlesztőt is lehetővé tesz, feltéve persze, hogy nincs egyéb hitele (például személyi kölcsön, áruhitel, autóhitel, vagy akár egy korábbi lakáshitel), illetve nincs folyószámla hitelkeret, ugyanis 5%-kal ez is beleszámít ilyenkor a havi törlesztők közé.

Milyen jövedelmet fogadnak el a bankok?

A bank által elfogadott jövedelemmel kapcsolatban azonban tudni kell, hogy nem minden bevételt fogadnak el a bankok, és amit el is fogadnak, azt sem egyformán. Vannak úgynevezett elsődleges, illetve másodlagos jövedelmek, ez utóbbiakat akkor veszik csak figyelembe, ha az elsődleges jövedelem eléri a bank által meghatározott minimumot. Elsődleges jövedelemnek számít például a munkabér, az öregségi nyugdíj, a végleges rokkantsági nyugdíj, valamint a vállalkozói jövedelem, de ide tartoznak az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmek is. (Ez utóbbit NAV igazolással, adóbevallással, vagy bankszámlakivonattal kell alátámasztani.)

Mi a helyzet a bérletből származó bevétellel?

Igen ám, de a koronavírus miatti gazdasági helyzetben a bankok óvatosabbak lettek a bérleti díjból származó jövedelmekkel kapcsolatban is, hiszen

• az albérleti díjak jó eséllyel csökkenni fognak (az ingatlanok árával együtt),
• a bizonytalan munkaerőpiaci helyzet miatt előfordulhat, hogy a bérlők egy része nem tudja majd fizetni az albérleti díját.

A Bankmonitor.hu szakértői szerint azonban a banki gyakorlat nagyon eltérő. A bankok csaknem fele jelenleg egyáltalán nem számol a bérleti díjakból befolyó pénzzel, ami komoly hátrány lehet akkor, ha valakinek jelentős bevétele származik ebből. Vannak olyanok, ahol elfogadják, ám kizárólag másodlagos jövedelemként, vagyis akkor, ha az elsődleges jövedelem eléri a minimálisan meghatározott szintet. Arra is találni példát, hogy egy bank bár figyelembe veszi másodlagos jövedelemként, ám csak 70%-ban, vagyis, ha valakinek havi 200 ezer forintja van ebből, akkor 140 ezer forint jövedelemnek számít majd csak.

Fontos, hogy a hiteligényléshez szükség lesz

• a bérleti szerződésre
• a bérleti díjat tartalmazó legutolsó 3 havi bankszámlakivonatra,
• 12 hónapnál nem régebbi NAV-igazolásra és
• a NAV-igazolás évére vonatkozó adóbevallásra.